Wächterhaus Lützner Straße 30

Innovative Nutzungsmöglichkeiten für ein leerstehendes und baufälliges Altbaugebäude an einer Hauptverkehrsstraße im von Schrumpfung gezeichneten Leipziger Stadtteil Lindenau: Hauswächter erhalten das Gebäude, indem sie es nutzen. Im Leipziger Westen in der Lützner Straße 30 bot sich 2003 ein Bild, das sich so auch in vielen anderen Städten finden lässt. Ein städtebaulich reizvoller denkmalgeschützter Altbau in […]

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Innovative Nutzungsmöglichkeiten für ein leerstehendes und baufälliges Altbaugebäude an einer Hauptverkehrsstraße im von Schrumpfung gezeichneten Leipziger Stadtteil Lindenau: Hauswächter erhalten das Gebäude, indem sie es nutzen.

Im Leipziger Westen in der Lützner Straße 30 bot sich 2003 ein Bild, das sich so auch in vielen anderen Städten finden lässt. Ein städtebaulich reizvoller denkmalgeschützter Altbau in guter Lage, der vom langjährigen Leerstand gezeichnet ist. Das Dach ist undicht, die Fassade bröckelt, im Innenraum beherrscht Schwamm die Szenerie und Teile der Bauhülle drohen auf die Straße zu fallen.

Selten wird einem Betrachter die Problematik eines Überschusses an Wohnraum so deutlich vor Augen geführt. In Städten wie Leipzig, mit einem Überangebot an Wohnraum, fehlt solchen Gebäuden oftmals die stadtentwicklerische Perspektive. Leidtragende einer solchen städtebaulichen Misssituation sind zum einen die Eigentümer, die händeringend nach Mietern suchen, sich meist überfällige Sanierungsmaßnahmen nicht leisten wollen oder können und sich an die Hoffnung klammern, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt wieder zu ihren Gunsten bessert. Zum anderen die Anwohner, die am schleichenden qualitativen Verfall ihres Wohnumfeldes leiden. Und schließlich auch die städtische Planung, die einen weiteren Bevölkerungsschwund abwenden will und gleichzeitig ihrer Aufgabe nachkommen muss, die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu sichern.

Was tun in einer solchen lose-lose-Situation, in der die allgemeinen Mechanismen des Mietwohnungsmarktes nicht mehr greifen?

Einen Lösungsansatz bietet »Haushalten e.V.« Im Jahr 2004 als gemeinnütziger Verein gegründet, nimmt er Kontakt zu Eigentümern leerstehender Gebäude auf und vermittelt diese bei Interesse an Zwischennutzer, die durch gewerbliche Nutzung und handwerkliche Eigenarbeit das Gebäude »bewachen« und das sogenannte »Wächterhaus« vor weiterem Verfall bewahren. Das Grundprinzip lautet »Hauserhalt durch Nutzung«. Die Nutzung des Hauses verhindert Vandalismus und grenzt Witterungsschäden ein, da sie von den Nutzern schnell entdeckt und behoben werden. Das Nutzungsangebot richtet sich primär an kreative Raumsuchende (z.B. Vereine, Künstler, Existenzgründer, etc.), die getreu dem Motto »viel Raum für wenig Geld« Lokalitäten für ihre beruflichen Betätigungen suchen. Ihnen wird die Möglichkeit gegeben, das Gebäude mit eigener Initiative zu »bespielen« oder anderweitig, nicht aber zu Wohnzwecken, zu nutzen und damit zu erhalten, zumindest aber den weiteren Verfall der Substanz zu verzögern.

»Haushalten e.V.« fungiert somit als Vermittler zwischen Eigentümern, Nutzern und Stadtverwaltung und finanziert sich im Wesentlichen durch Preisgelder, Spenden und Fördermitgliedschaften, die von den Nutzern gezahlt werden.
Der Stadtverwaltung kommt bei diesem Projekt vornehmlich eine unterstützende Rolle zu. Das Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung ermöglichte durch die Bereitstellung des Preisgeldes des Städtebausonderpreises eine Anschubfinanzierung und gewährleistet in enger Abstimmung mit »Haushalten e.V.« das Gelingen des Wächterhaus-Modells.

Vorteile ergeben sich neben der hohen Vereinbarkeit mit kommunalen Finanzierungsengpässen allerdings auch für die Nutzer und Eigentümer. Die Eigentümer werden von den laufenden Kosten entlastet, und in ihrer generellen Sorge um das Haus durch »Haushalten e.V.« und die Nutzer unterstützt. Ihre Aufgabe ist es, die in der Zeit des Leerstandes getrennten Hausanschlüsse von Elektrik und Wasser wieder anzuschließen unddas Gebäude soweit instand zu setzen, dass eine Nutzung möglich wird. In einigen Fällen konnten die Eigentümer ergänzend öffenltiche Mittel für die Sicherung des Daches in Anspruch nehmen. Die Nutzer werden zu »Wächtern« über das Haus. Sie richten sich die Räumlichkeiten nach ihren Vorstellungen her. Die Übernahme der laufenden Betriebskosten für das Haus, ihre handwerkliche Eigenarbeit in ihren eigenen Räumen und die Kontrolle des restlichen Gebäudes sind ihre Leistungen an den Eigentümer. Die Zahlung einer Fördermitgliedschaft an den Verein, die sich nach der genutzen Fläche richtet, ist ein wichtiger Beitrag, der es dem Verein ermöglicht, weitere »Wächterhäuser« ins Leben zu rufen und das Konzept weiter zu entwickeln.

Rechtlicher Rahmen der Wächterhäuser ist eine Gestattungsvereinbarung über die befristete Nutzung vom Haus zwischen Eigentümer und dem HausHalten e.V., in der die Übergabe der Nutzungsrechte auf den Verein für fünf Jahre festgelegt wird. Eine weitere Vereinbarung wird zwischen dem Verein und den jeweiligen Nutzern getroffen über die befristete Nutzung von Räumen in dem Wächterhaus. Diese mittlerweile musterförmig entwickelten und rechtlich-fundierten Verträge dienen der Verbindlichkeit und leisten einen wichtigen Beitrag zur Übertragbarkeit in andere städtische Kontexte. Das Konzept scheint aufzugehen. Zumindest wenn man die steigende Zahl an Wächterhäusern in Leipzig betrachtet. Zudem entwickeln sich ähnliche Initiativen in ostdeutschen Städten wie Döbeln, Chemnitz oder Halle/Saale, so dass der Projektidee durchaus eine gute Übertragbarkeit bescheinigt werden kann.

Zurück zur Lützner Straße 30. Vom Stadtteilverein Lindau »entdeckt« und im Jahr 2004 von »Haushalten e.V.« als Pionierprojekt ausgewählt, hat sich das Gebäude vor allem im Inneren deutlich verändert. Zwei Etagen werden als Atelierwohnungen durch Studenten der Hochschule für Grafik und Buchkunst (HGB) genutzt, die mit etlichen Eigenleistungen die Wohnungen nutzbar gemacht haben. Ferner befindet sich seit Dezember 2006 ein Kopier- und Druckservice in dem Gebäude, der erste Existenzgründer innerhalb der »Wächterhäuser«. Die Wächterstation von HausHalten e.V. ist seit Februar 2008 ein Werkstatt-Atelier für eine Künstlerin, weil HausHalten e.V. in der Lützner Straße 39 ein Kompetenzzentrum einrichten konnte, was den Werkzeugverleih der Wächterstation mit beherbergt.

Das »Wächterhaus« Lützner Straße 30: Äußerlich gleicht es noch immer einem normalen Altbauleerstand, doch das Innere birgt einen Hoffnungsschimmer: Temporäre Zwischennutzungen, die dem Standort neues Leben verleihen, solange bis das Haus wieder saniert und vermietet ist. Gut möglich, dass dies bald der Fall ist. Wenn nicht, so bleibt immerhin der Gewinn für die Stadt(teil)gesellschaft.

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Interview
mit Alena Bleicher (2.v.l.)

1. Wie schätzen Sie die Zukunftsperspektive des Wächterhauses Lützner Straße 30 ein?
In der Lützner Straße 30, dem ältesten Wächterhaus von HausHalten hat sich in einer langen Findungsphase eine stabile Hausgemeinschaft gebildet. Die Zusammenarbeit läuft sehr gut und somit konnten die einzelnen Gestattungsvereinbarungen der Nutzer zu einem gemeinsamen Vertrag zusammengeführt werden. Die Nutzer des Hauses organisieren die internen Dinge weitgehend selbst, HausHalten kann sich auf die Vermittlung der Interessen zwischen Hauseigentümer und Nutzergemeinschaft beschränken. Ob es angesichts der vergleichsweise kurzen Restlaufzeit des Gestattungsvertrages noch zu einer vollständigen Übergabe an die Nutzer kommt, werden Gespräche mit dem Hauseigentümer, die in den nächsten Monaten anstehen, zeigen.

2. Wie wichtig ist eine wirksame Öffentlichkeitsarbeit für das Wächterhausprojekt (z.B. vor dem Hintergrund der Bewerbung um Preisgelder)?
Sie ist elementar von Bedeutung, weil sie die Professionalität der Wächterhaus-Initiative darstellt. Eigentümer, interessierte Wächterhaus-Anwärter, Pressevertreter oder auch potentielle Geldgeber werden durch die Publikationen vom HausHalten e.V. erreicht, informiert und (evtl.) überzeugt.

3. Welche Faktoren sind ausschlaggebend für eine erfolgreiche Realisierung des Wächterhausmodells?
Menschen, die den Willen und die Energie haben, das Modell zu realisieren, die die Idee vertreten und sich um ihre Umsetzung bemühen und nicht bei den ersten Hindernissen aufgeben.
Gute Zusammenarbeit mit den entsprechenden Ämtern der Stadtverwaltung (ASW, Denkmalamt, Bauordnungsamt…).
Kombination verschiedener Fähigkeiten z.B. :mit Eigentümern kommunizieren und umgehen zu können ebenso wie mit Nutzern/Interessenten und Verwaltung. Fachliche Kenntnisse im Bereich Bau/Architektur sind sehr hilfreich ebenso wie die Fähigkeit unterschiedlichste finanzielle Quellen zu finden.
Gute Organisation des Vereins – Je mehr Häuser es gibt, desto hilfreicher ist eine professionelle Organisation des Vereins.
Schließlich geht es nicht ganz ohne Geld – je nach Größe des Projektes mehr oder weniger – bei einem Haus wird man mit weniger auskommen als bei drei oder sechs.

Alena Bleicher ist Diplom-Geographin und wissenschaftliche Mitarbeiterin bei Haushalten e.V.

Quellen:

BUNDESMINISTERIUM FÜR BILDUNG UND FORSCHUNG (2006):
Wächterhäuser in Leipzig. Neue Nutzungen für gefährdete Gründerzeithäuser. Berlin. http://www.bund-bin.de/projekte/anzeige.phtml?id=3010 (Zugriff: 12.02.2008).

HAUSHALTEN E.V. (2008):
Wächterhäuser – Das Modell. http://www.haushalten-leipzig.de/de/waechterhaeuser_modell.asp (Zugriff: 10.03.2008).

HECK, Astrid et al. (2006):
Wächterhäuser in Leipzig. Rettung gefährdeter Gründerzeitsubstanz durch kreative Nutzungen. In: Vereinigung für Stadt-, Regional und Landesplanung (SRL) (Hg.), Planerin 06/2006. Berlin.

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